Özgür Demirtaş Açıkladı: Son Günlerin Popüler Yatırımı Ne Kadar Mantıklı?

Türkiye’nin yetiştirdiği ünlü ekonomistlerden Özgür Demirtaş, yayınladığı son videosunda ev almanın ne kadar mantıklı bir yatırım olup olmadığını inceledi. Sıfır evde %0,64’e kadar gerileyen faiz oranları birçok insanın uzun yıllar boyu sürecek krediler çekerek ev almak istemesine neden oldu. Demirtaş ise videosunda genel olarak bu yatırımın pek mantıklı bir tercih olmayabileceğini verilerle ortaya koydu. Videosunda hazırladığı tablosunda 10 yıllık bir periyot üzerinden hesaplamalar yapan Demirtaş’ın örnek olarak aldığı evin bugünkü satış fiyatı 2.299.000 TL olarak belirlendi. İlgili evin aylık kirası 7.000 TL, yıllık net kirası ise vergiler düşüldükten sonra 67.000 TL olarak belirlendi. Paranın yani evi alırken kullanılan sermayenin maliyetinin ilk başta %15 olduğunu düşünerek hesaplama yapan Demirtaş, aslında emlak sektörünün “hala” oldukça kötü bir yatırım olduğunu ortaya koydu. Demirtaş’ın hazırladığı verilere ve yukarıdaki kalemlere göre 2.299.000 TL’lik bir evin 10 yıllık kira getirisinden yola çıkılarak elde edilen “gerçek ederi” sadece ve sadece 1.077.812 TL olarak gözüküyor. Bu da yaklaşık olarak %50 zarar edildiğini gösteriyor. Paranın maliyeti olarak belirlediği kalemi %15’ten %5 oranına kadar indirdiğinde ancak satılmak istenen fiyatın, gerçek ederi karşıladığını belirten Demirtaş, bunun bile çok ama çok riskli olduğunu belirtti. Peki Demirtaş faiz oranları çok düşük olsa bile ev satın almayı neden riskli bir yatırım olarak görüyor? 2008 yılındaki büyük ekonomik krizi tetikleyen ABD Mortgage piyasasını ele alan Demirtaş, bu durumun sürdürülebilir olmadığını belirtti. ABD’de Mortgage kredilerinin bu kadar popüler olmadığı tarihlerde insanların yıllık gelirleri ve sahip oldukları ev arasındaki oranın 3 olduğunu belirten Demirtaş, bunun ilerleyen yıllarda 5 seviyesine kadar yükseldiğini ve krizin o zaman başladığını belirtti.

Gayrimenkul Yatırımı Büyük Bir Riske Sahip

Örnek olarak 100.000 Dolar yıllık gelire sahip birisinin kriz öncesi tarihlerde maksimum 300.000 Dolarlık bir eve sahip olduğunu belirten Demirtaş, faizlerin düşmesi ve ev fiyatlarının artması ile bunun 5 katına çıktığını yani ortalamanın 500.000 Dolarlık eve kadar yükseldiğini belirtti. İnsanların uzun yıllar kredi ve düşük ücretler ile faizler nedeniyle yüksek fiyattan ev aldığını belirten ünlü ekonomist, bunun en sonunda patladığını ve insanların evlerini bu kriz yüzünden kaybettiklerini ima etti. Demirtaş’a göre insanların kazançları azalırken düşük faiz nedeniyle ev fiyatlarının artması, büyük bir probleme işaret ediyor. Demirtaş 10 yıllık kira gelirinin ev fiyatından yüksek olduğu gayrimenkulleri “iyi yatırım” olarak değerlendirmekte. Ünlü isme göre genel olarak şu an Türkiye’nin uyguladığı politika ise sürdürülebilir gözükmüyor. Peki Türkiye’deki veriler şu an için ne durumda? Gerçekten de ABD’nin yaşadığı gibi büyük bir emlak balonuna doğru mu ilerliyoruz? Ortalama bir hesap yapıldığında ve üç büyük şehir ele alındığında, asgari ücret alan bir çiftin alacağı evin 250.000 TL seviyelerinde olduğu söylenebilir. Eve asgari ücret üzerinden giren net maaşın 4.648 TL olduğu görülüyor. Bunu yıllık olarak hesapladığımızda elimize geçen 55.776 TL, evin değerinin yaklaşık olarak 4,4 kat gerisinde kalmakta. Bu da ABD içerisinde yaşanan Mortgage krizi öncesi görülen seviye olan 5’in oldukça yakınında ve tehlike çanlarının çaldığını gösteriyor.

Emlak Krizi Türkiye’yi de Etkileyebilir

Yani gerçekten de Demirtaş’ın ifade ettiği gibi sürdürülebilir olmayan düşük faiz yüksek gayrimenkul fiyatı modeli, eninde sonunda patlayabilir. Bu da ev fiyatlarında sert bir düşüşü beraberinde getirebilir. Demirtaş’ın İkinci Bölüm adıyla yayınladığı videosuna gelen bir yorum ise gayrimenkul yerine çok ama çok daha kazançlı olabilecek bir yatırım aracını gözler önüne sermekte. Turgay DOĞANAY isimli bir kullanıcı, konu hakkında şu yorumda bulundu ve emlak sektörünün durumunu net bir şekilde ortaya koydu:

“Sizin canınızı sıkmışlar hocam. 2006 yılı temmuz ayında 136.000 TL. ye ev aldım. (konut kredisi ile) evin şimdiki ederi 400.000-450.000 TL civarında. Oturmayacağımız evi alarak yatırım yapmak bana çok doğru gelmiyor. 2006 temmuz ayında küçük altın 50 TL civarlarında idi. Eğer o zamanlar altına yatırım yapsaydım 2.720 adet küçük altın x 370 TL.= 1.006.400 TL olmuştu. Emekleriniz için teşekkür ederiz.”

Tabii ki her evin aynı seviyede değer kazanmadığı biliniyor ve istisnalar mevcut. Buna rağmen Altın veya doğru zamanı kollayarak Bitcoin gibi kripto para yatırımı yapmak bile, gayrimenkul yatırımından daha kazançlı bir yöntem olabilir. Nitekim 2017 yılı öncesinde 1.000 dolardan (o günün döviz kuru da göz önüne alınarak) sadece 100.000 TL değerinde Bitcoin satın almış olsaydınız bile, şu an milyoner olabilirdiniz.